Thâu tóm và thôn tính là những triết lý ăn ngủ của các đại gia thời đại. Không chỉ các ngân hàng nhỏ lẻ, đối tượng thâu tóm của nhóm đại gia ngân hàng còn là những doanh nghiệp và dự án bất động sản khổng lồ.
Ở Việt Nam, hơn ai hết, ngân hàng mới là kẻ sở hữu tài sản bất động sản nhiều nhất. Quá trình tích tụ tư bản vừa chính thống vừa thầm kín, vừa mang danh nghĩa “tái cấu trúc” nhưng cũng lại đầy đặn tính man dã của nó, đã được xúc tiến một cách gần như trọn vẹn, tính đến cuối quý 1/2012.
Vào thời điểm đó, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quỵ ngã trước đòi hỏi siết nợ ráo riết của khối ngân hàng. Đó cũng là thời điểm mà bất chợt xuất hiện những thông tin công khai về kết quả thâu tóm dự án bất động sản như một trò chơi M&A đầy trí tuệ.
“Trò chơi trí tuệ”
Trên thị trường bất động sản, khi nhìn lại và suy ngẫm, người ta mới nhận ra việc mua bán và sáp nhập dự án không phải chỉ mới khởi đầu vào năm suy thoái 2011, mà câu chuyện này đã bắt nguồn từ thời khủng hoảng 2008. Mang tiếng là M&A như một từ ngữ thời thượng bóng bẩy, nhưng về thực chất chỉ là động cơ thâu tóm trong một thế giới chỉ có cá lớn và cá bé.
Theo những thông tin và phân tích của giới chuyên gia và báo chí trong nước, chỉ đến khi thị trường bất động sản chợt rộ lên thông tin về kết quả của hàng loạt vụ mua lại khách sạn, khu du lịch, thì điều chỉ được phỏng đoán vào năm 2011 lại được hiện thực hóa vào năm 2012: không phải ai khác, mà là chính các đại gia Việt Nam đã tiến hành những vụ thâu tóm từ Hà Nội đến Đà Nẵng và vào tận một số tỉnh phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu.
Rất có thể câu chuyện M&A đã diễn tiến theo logic: bắt đầu từ dự án đất nền, và tiếp nối bằng dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Không khí tò mò càng lúc càng trở nên kích động: liệu câu chuyện này đã có phần kết của nó hay chưa? Liệu trường hợp những doanh nghiệp bất động sản phải gán nợ hoặc bị siết nợ, hoặc bắt buộc phải chuyển nhượng lại dự án “máu thịt” của mình với giá bằng phân nửa mức mong ước đã phải là nạn nhân cuối cùng?
Có lẽ rất ít người biết được kết quả cuối cùng của nó. Bởi với những thương vụ có giá trị rất lớn như khách sạn Hilton Opera ở Hà Nội mà tin tức cũng chỉ được hé lộ vào phút chót, thì có thể rút ra một kết luận tạm thời là M&A bất động sản quả là một dạng hoạt động đậm đặc chất tình báo.
Khi năm 2011 đã trôi qua với đầy đủ khí sắc thê lương của nó, giới phân tích mới chợt nhận ra là giá trị M&A bất động sản của năm đó đã gấp gần 3 lần năm 2008. Hàng loạt dự án lâm vào tình trạng khó khăn về vốn, giải ngân và tiêu thụ cũng là cơ hội cho hoạt động thâu tóm đến từ các chủ doanh nghiệp khác. Khó khăn càng nhiều thì cơ hội càng lớn, lợi nhuận tiềm năng càng hấp dẫn. Đó cũng là một thứ “quy luật của muôn đời” mà tất cả các loại cá lớn cá bé đều nằm lòng.
Bội thực!
Các nhà phản biện đã từng phải kêu lên: “Chưa bao giờ các nhóm lợi ích ở Việt Nam lại hùng mạnh như hiện nay!”. Tỷ lệ gần 90% vụ M&A bất động sản thuộc về chân đứng doanh nghiệp trong nước cũng phần nào chứng minh cho nhận định ấy.
Trong số 25 thương vụ M&A bất động sản được thống kê trong năm 2011, chỉ có 3 vụ việc có liên quan đến quốc tịch nước ngoài. Lý giải về tỷ lệ ngoại/nội quá chênh lệch như thế, có ý kiến cho rằng theo “truyền thống”, các nhà đầu tư nước ngoài, vì một số lý do tế nhị nào đó, vẫn thường nhờ người trong nước đứng tên.
Tuy thế, lại đã xuất hiện hàng loạt thông tin về tiềm lực quá mạnh mẽ của nhà đầu tư trong nước trong thời gian gần đây. Minh chứng hùng hồn cho thông tin này là sự xuất đầu lộ diện của những tên tuổi, cả cũ lẫn hoàn toàn mới. Có những tên tuổi đã được nhà đầu tư và dư luận quá quen thuộc trên sàn chứng khoán và trong danh sách Top 10 hay Top 20 nhân vật giàu nhất Việt Nam. Nhưng cũng lại có những nhân vật khác, kín tiếng hơn rất nhiều và hầu như không muốn lộ mặt, song theo dư luận thì những nhân vật này hoàn toàn có đủ tiền để mua cả một ngân hàng loại nhỏ – tức mức giá từ 3.000 đến 5.000 tỷ đồng là “không thành vấn đề”!
Không cần và thậm chí còn phủ đầu cả khối ngoại, các nhóm tài phiệt trong nước đang trở thành tác nhân chính tạo nên chiến dịch thâu tóm, sáp nhập, tiến công vào những thành trì tưởng như bất khả xâm phạm. Vụ việc thâu tóm Sacombank vào những tháng đầu năm 2012 là một minh họa điển hình. Trong suốt năm 2011, cổ phiếu STB đã được âm thầm mua ròng, để cuối cùng thương vụ thâu tóm kết thúc như trong một bộ phim về Phố Wall của Hollywood.
Đầu tháng 3/2012, lần đầu tiên đã xuất hiện một thông tin mơ hồ về một đại gia ngân hàng nào đó đang lập kế hoạch sẽ mua lại 700 căn hộ ở các dự án thuộc quận 2, quận 8, huyện Nhà Bè ở TP.HCM… Tuy thông tin này vẫn còn khá “mơ màng”, nhưng ráp mối với những lời đồn đoán từ năm 2011, cũng như biểu hiện cụ thể nhất của vụ việc Eximbank thâu tóm Sacombank, người ta có thể tạm rút ra một kết luận: không phải ai khác hơn, mà chính ngân hàng mới là nhóm lợi ích hùng mạnh nhất, đang “gom hàng giá rẻ” từ những chủ doanh nghiệp bất động sản thất cơ lỡ vận.
Không chỉ ung dung hưởng lợi trên sự đau khổ của các doanh nghiệp khác, ngân hàng còn là một ông chủ của nhiều khoản vay nợ to lớn về bất động sản. Qua các đợt “đáo hạn”, mà thực chất là đảo nợ vào giữa năm, cuối quý 3 và quý 4/2011, cũng như cuối quý 1 và quý 2/2012, ngân hàng càng phình to các dự án được gán nợ, bị siết nợ, càng chồng chất lượng tồn ứ căn hộ trung – cao cấp chuyển từ doanh nghiệp bất động sản về dưới quyền định đoạt của ngân hàng.
Một bi kịch mới
Nhưng cũng như tình trạng tồn đọng tiền mặt mà không cho vay được, số hàng bất động sản tồn ứ cũng khiến cho một số ngân hàng trở nên “đuối sức”. Không phải ngẫu nhiên mà vào tháng 4/2012, trong một lần trả lời phỏng vấn báo chí, một quan chức của Bộ Xây dựng là Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam lại nói huỵch toẹt là cơ chế Nhà nước mua lại nhà chung cư từ quý 3 năm nay là để cứu ngân hàng chứ không phải chỉ riêng gì bất động sản.
Siết nợ mà không bán được thì cũng chẳng có ý nghĩa gì. Điều được gọi là “hậu sự” của ngân hàng cũng vì thế đã bắt đầu một cách chua chát không kém gì đối với những con nợ quá khứ của nó.
Bi kịch của những con nợ doanh nghiệp lại đã ứng vào chính chủ nợ của nó. Sau hàng loạt động thái cấp tập hạ lãi suất, không chỉ khối doanh nghiệp, cả thị trường bất động sản cũng không hề tạo ra một tín hiệu tích cực nào.
Đến lúc này, như một đồng thanh tương ứng, những món nợ lại như từ trên trời rơi xuống.
Theo những thông tin và phân tích của giới chuyên gia và báo chí trong nước, chỉ đến cuối quý 2/2012, những con số có tính xác thực nhất về nợ và nợ xấu bất động sản mới được công bố. Một báo cáo “bất ngờ” của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đã cung cấp cho giới đầu tư và đặc biệt là người dân một cái nhìn toàn diện hơn nhiều về thực trạng này.
Tính đến thời điểm cuối năm 2011, tổng dư nợ cho vay bất động sản là 348.000 tỷ đồng. Theo nhận định của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, con số này vượt hơn 1,8 lần so với con số đã được các ngân hàng công bố trước đây, tức con số trước đây chỉ vào khoảng xấp xỉ 200.000 tỷ đồng. Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước chính là hai địa chỉ đã phát ra con số ước đoán còn lâu mới trọn vẹn ấy.
Cũng theo Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, số nợ xấu bất động sản tại các ngân hàng cao gấp 8 lần so với số liệu do chính các ngân hàng này thông tin. Điều đó cũng có nghĩa là trong suốt một thời gian khá dài từ tháng 6/2011 – thời điểm lần đầu tiên diễn ra biến động trong hệ thống ngân hàng về tình trạng nợ xấu, khi khối ngân hàng buộc phải kéo giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất về mức 22% theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, cho đến gần đây hầu hết các ngân hàng vẫn cố ém nhẹm con số dư nợ cho vay thực tế và kéo theo đó là tỷ lệ nợ xấu mà đã trở nên nguy hiểm đối với họ.
Những kẻ tuẫn nạn tiếp theo
Không quá trái ngược với những đồn đoán của dư luận giới đầu tư, Ngân hàng BIDV đã trở thành “quán quân” về dư nợ cho vay xây dựng – hơn 42.000 tỷ đồng. Tiếp theo đó là Ngân hàng Vietinbank – 41.000 tỷ đồng đối với bất động sản và xây dựng. Cả hai ngân hàng này đều có tỷ lệ cho vay bất động sản và xây dựng chiếm 14% trong tổng dư nợ. ACB và Sacombank cũng nằm trong danh sách “Top 10”.
Nhưng chiếm tỷ lệ cao hơn hẳn trong tổng dư nợ lại là những ngân hàng nhỏ như Phương Nam, Phương Tây, Đông Á – 26%. Còn SHB cũng có tỷ lệ cho vay xây dựng và bất động sản chiếm đến 18% tổng dư nợ cho vay.
Rõ ràng, những tỷ lệ trên không thể được coi là an toàn so với điều mà các ngân hàng thường tuyên bố – tỷ lệ an toàn cho phép chỉ từ 3-5%. Rải rác trong những công bố và báo cáo trước đây, ngoại trừ Ngân hàng Agribank thừa nhận tỷ lệ nợ xấu trên 6%, còn các ngân hàng khác đều không chấp nhận thực tại như những gì đã xảy ra.
Tuy vậy, thời gian gần đây lại xuất hiện một ước đoán từ giới chuyên gia ngân hàng. Theo đó, có khả năng đến 50% nợ bất động sản và xây dựng đang có nhiều triển vọng trở thành nợ khó đòi. Cũng có nghĩa là một nửa trong số nợ bất động sản có khả năng không cánh mà bay.
Cũng trong báo cáo của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, tổng giá trị các khoản cho vay vào hai lĩnh vực bất động sản và xây dựng của 10 ngân hàng có số dư nợ lớn nhất được thống kê là 147 nghìn tỷ, bằng khoảng 73% dư nợ bất động sản được các ngân hàng báo cáo cuối năm 2011. Nếu so với con số điều chỉnh của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, tỷ lệ này chiếm 42%.
Như vậy, nếu tính đúng và đủ trên cơ sở con số 348.000 tỳ đồng dư nợ bất động sản mà Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia công bố, khoản dư nợ bất động sản của 10 ngân hàng trên phải là 254.000 tỷ đồng, chứ không chỉ là 147.000 tỷ đồng theo báo cáo của ngân hàng.
Có một chi tiết trùng hợp khá ngẫu nhiên nhưng lại rất đáng so sánh: con số 254.000 tỷ đồng trên lại đúng bằng con số dư nợ cho vay bất động sản mà một vài quan chức, trong một vài thông tin không chính thức, công bố vào thời điểm cuối năm 2011. Sự trùng hợp này cho thấy nhiều khả năng vẫn còn khoảng 1/3 số dư nợ không có địa chỉ rõ ràng.
Món nợ của ông vua béo
Vào cuối tháng 5/2012, lần thứ hai kể từ khi nhậm chức, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình đã công bố tỷ lệ nợ xấu. Lúc này, điều đáng ngạc nhiên đối với các đại biểu Quốc hội là tỷ lệ nợ xấu đã lên đến 10% chẵn, so với tỷ lệ chỉ có 3,4% mà ông Bình công bố cũng trước Quốc hội vào tháng 11/2011. Như vậy chỉ trong thời gian 6 tháng, tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng đã tăng gấp ba lần. Chỉ có điều trong suốt thời gian đó, Ngân hàng nhà nước đã không một lần thông tin về diễn biến “tăng trưởng” đáng kinh ngạc như thế.
Những bất cập quá lớn về sự khác biệt số liệu giữa các cơ quan, cũng như hiện trạng quá thiếu minh bạch trong thông tin nợ xấu nói chung và nợ xấu bất động sản nói riêng như trên, đang khiến cho dư luận thật sự hoài nghi về việc 10% liệu đã phải là tỷ lệ nợ xấu cuối cùng trong hệ thống ngân hàng.
Trong khi đó, báo chí cũng không ngớt nhắc lại một đánh giá của tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập có uy tín của quốc tế là Fitch Ratings. Từ tháng 6/2011, khi Ngân hàng Nhà nước chỉ thừa nhận tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng vào khoảng 3,2%, Fitch đã công bố tỷ lệ này lên đến 13%, tức gấp 4 lần con số của các cơ quan hữu trách Việt Nam. Còn giờ đây, với tỷ lệ nợ xấu 10% mà Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố, chẳng lẽ tỷ lệ nợ xấu thực tế còn cao hơn nhiều?
50%, tức khoảng 125.000 tỷ đồng, có khả năng “biến mất” từ con số dư nợ cho vay bất động sản, có thể chiếm đến 36% con số dư nợ 348.000 tỷ đồng do Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia công bố điều chỉnh.
Và nếu chiếu theo con số thực này cũng như khả năng không thể thu hồi 50% số nợ, tỷ lệ nợ xấu thực tế đối với bất động sản sẽ gấp 3,6 lần so với số liệu 10% mà Thống đốc Nguyễn Văn Bình báo cáo trước Quốc hội vào tháng 5/2012, tức lên đến 36%!
Triết lý “ông vua béo với anh hành khất gầy chỉ là hai món ăn trên cùng một bàn tiệc” của Hamlet trong bi kịch Shakespeare cũng đang ứng với một bi kịch nhân quả thời đương đại.
Từ tháng 5/2012, báo chí bắt đầu đề cập đến “cái chết” của ngân hàng.
Còn tiếp…
Thường Sơn
