Hơn 1 triệu tỷ đồng đọng trong bất động sản
Thùy Linh (VnExpress) - Hệ thống ngân hàng lao đao vì nợ xấu bất động sản, hàng loạt dự án dở dang, văn phòng cho thuê ế ẩm, Bloomberg nhận định những tòa cao ốc trống rỗng tại Việt Nam đang biến giấc mơ thủa nào thành đống đổ nát.
Nhìn từ xa, những khung kim loại và mặt kính sáng loáng của tòa nhà EVN Tower khiến người ta có cảm giác Việt Nam đang trong thời kỳ phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, lối vào đầy gạch vỡ và hàng loạt cửa sổ bị bỏ trống lại hé lộ thực tế: tín dụng lỏng lẻo và đầu cơ bất động sản đang khiến hoạt động ngân hàng gặp nhiều khó khăn.
Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) khởi công tòa tháp đôi 29 và 33 tầng này năm 2007, một năm sau khi tăng trưởng tín dụng 54% giúp Việt Nam phát triển mạnh nhất kể từ 1996. Hiện nay, kinh tế Việt Nam đang giảm tốc, các ngân hàng phải vật lộn với nợ xấu chồng chất. Trong khi đó, những dự án bất động sản dang dở và các tòa nhà văn phòng trống hoác càng khiến rủi ro này thêm rõ rệt.
Tòa tháp đôi của EVN tại quận Ba Đình, Hà Nội. Ảnh: Khánh Chi
Stephen Wyatt - Giám đốc điều hành công ty môi giới bất động sản Knight Frank Vietnam ở TP HCM cho biết: "Các ngân hàng khi ấy đã không cân nhắc kỹ và quá nóng vội cho vay. Giờ đây rất nhiều dự án ở đây đang bị treo chỉ vì thiếu vốn. Mà các nhà băng hiện không sẵn sàng cho vay những công trình lớn nữa".
GDP Việt Nam chỉ tăng 4,7% trong quý III. Thêm vào đó, bùng nổ tín dụng trước đây đã đẩy lạm phát tăng nhanh nhất châu Á, khiến các nhà hoạch định chính sách phải nâng lãi suất năm 2010 - 2011, đồng thời hạn chế cho vay. Vấn đề còn nằm ở chỗ Việt Nam có rất nhiều công ty nhà nước hoạt động kém hiệu quả, mà các công ty này lại thường đổ tiền vào bất động sản.
Marc Townsend - Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam cho biết: "Khi các chủ dự án là công ty nhà nước, họ chẳng đầu tư vào những dự án đích đáng như năng lượng, hàng không, vận chuyển hàng hải. Tất cả đều cảm thấy mình có thể dễ dàng kiếm tiền nhờ bất động sản". Theo Phó Tổng kiểm toán Nhà nước Lê Minh Khái, đầu tư ngoài ngành của các công ty này chiếm tới 12% vốn điều lệ.
Hoạt động cho thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ ở hai thành phố lớn nhất Việt Nam cũng đang đình trệ do nguồn cung tung ra đúng lúc kinh tế khó khăn. Theo CBRE, từ đầu năm 2011, thị trường Hà Nội đã được bổ sung rất nhiều văn phòng cho thuê, hơn cả 4 năm trước đó cộng lại. Năm 2009, giá trung bình văn phòng cho thuê tại các quận trung tâm ở Hà Nội vào khoảng 47 USD (980.000) mỗi m2, hơn gấp đôi Bangkok và Kuala Lumpur thời điểm đó. Đến quý III năm nay, giá này đã giảm 11% xuống 42,01 USD.
Kể từ quý cuối năm 2009, giá văn phòng cho thuê hạng B tại một quận phía Tây thủ đô, nơi đặt nhiều trụ sở của các doanh nghiệp nhà nước lớn, cũng giảm 39%. Còn tại các quận trung tâm, này giảm khoảng 22%.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, cho vay bất động sản tính đến ngày 31/8 là khoảng 203.000 tỷ đồng, trong đó có 6,6% là nợ xấu. Nếu tính cả những khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản, con số này còn lên tới 1 triệu tỷ đồng.
Dữ liệu từ Công ty môi giới bất động sản Savills cho thấy tỷ lệ văn phòng ở Hà Nội được thuê đã giảm 2 điểm phần trăm xuống còn 79% trong quý III. Trong khi đó, giá thuê trung bình giảm 4%. Số hợp đồng thuê mới được công bố cũng giảm xuống mức thấp nhất năm.
Tại TP HCM, công suất cho thuê tăng một điểm phần trăm lên 87% trong quý III so với quý trước. Trong khi đó, giá thuê tháng trung bình giảm 2% xuống còn 540.000 đồng một m2. Gần một phần tư các tòa nhà ở đây đã phải hạ giá trong quý này.
Theo CBRE, khoảng 16% các mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội vẫn còn bỏ trống trong quý cuối. Phần lớn là các trung tâm mua sắm với công suất cho thuê chỉ đạt 82%.
Trong nhận xét quý III về thị trường Hà Nội, CBRE cho rằng: "Các dự án mới, đặc biệt là tại vùng ngoại thành, sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong 1 - 2 năm đầu do cạnh tranh khốc liệt và người tiêu dùng thắt chặt hầu bao". Đến cuối năm 2013, Hà Nội sẽ có thêm 650.000 m2 mặt bằng bán lẻ gia nhập thị trường, gia tăng áp lực lên các dự án hiện tại.
Tăng trưởng doanh số bán lẻ đã giảm xuống 17,1% trong tháng 10 so với cùng kỳ. Đây là mức thấp nhất kể từ tháng 1/2005.
Alfred Chan - Giám đốc nghiên cứu các định chế tài chính tại Fitch Ratings Singapore cho biết rất nhiều trong số 1.300 công ty nhà nước ở Việt Nam đang bị lỗ do những hoạt động tại thị trường bất động sản. Ông nói: "Nếu chỉ nhìn vào thuyết minh báo cáo tài chính, bạn sẽ chẳng thấy được gì đâu. Tuy nhiên, nguy cơ với hệ thống ngân hàng sẽ thể hiện rất rõ qua nghiên cứu thị trường bất động sản. Các công ty ngoài ngành đầu tư vào địa ốc cũng sẽ chịu rủi ro tương tự".
Theo báo cáo của Fitch hồi tháng 3, nợ xấu tại các ngân hàng "đã bị đánh giá quá thấp" và có thể cao gấp ba hay bốn lần con số chính thức. Hồi tháng 4, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình cũng cho biết nợ xấu tại một số nhà băng có thể "cao hơn nhiều" so với báo cáo. Ông Nguyễn Văn Giàu - Chủ nhiệm Ủy ban kinh tế Quốc hội thông báo đến cuối tháng 9, nợ xấu tại hệ thống ngân hàng Việt Nam có thể vào khoảng 8,82%.
CBRE dự đoán giá văn phòng cho thuê có thể giảm 15% trong ba năm tới, đặc biệt khi kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng chậm và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chưa thể hồi phục. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài ngày 25/10, FDI 10 tháng đầu năm vào Việt Nam đã giảm 25% so với cùng kỳ.
Bên bờ sông Sài Gòn, tòa tháp 40 tầng Saigon M&C Tower thường xuyên chỉ có hai nhân viên bảo vệ. Dự án 200 triệu USD với tổng diện tích 23.000 m2 này là sản phẩm hợp tác của Saigontourist, công ty M&C, Ngân hàng Đông Á và Công ty chứng khoán Ngân hàng Đông Á. Theo website của Saigontourist, công trình này động thổ năm 2007 và dự kiến hoàn thành năm 2010. Tuy nhiên, người ta giờ chỉ nhìn thấy những sợi thừng thò ra từ 6 tầng dưới và một loạt cửa kính chưa được lắp đặt.
Wyatt cho biết: "Rất nhiều dự án đã được khởi công từ thời thị trường còn tốt đẹp một cách khó tin. Tuy nhiên, thị trường đó giờ đã biến mất".
*
Hơn 1 triệu tỷ đồng đọng trong bất động sản
Hoàng Lan (VnExpress) - Đưa ra con số khổng lồ về vốn ngân hàng đang đọng lại trong lĩnh vực bất động sản, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng đề xuất một số giải pháp cứu thị trường, trong đó có việc miễn thuế VAT cho người mua nhà.
Tại phiên thảo luận của Quốc hội về tình hình kinh tế xã hội sáng 31/10, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng tham gia ý kiến về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và xử lý hàng tồn kho vật liệu xây dựng. Lấy số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, Bộ trưởng Dũng cho biết, tính đến ngày 31/8, dư nợ tín dụng của bất động sản khoảng 203.000 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ nợ xấu là 6,6%. Nếu tính dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản, gồm cho vay để kinh doanh bất động sản, vay để đầu tư sản xuất và kinh doanh, thế chấp bằng bất động sản thì con số này khoảng 57% tổng dư nợ, tương đương khoảng hơn 1 triệu tỷ đồng.
Hiện cả nước còn tồn hơn 4.000 nhà thấp tầng. Ảnh: Hoàng Lan.
"Nếu sản xuất, kinh doanh khó khăn, nợ xấu của các doanh nghiệp tăng cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhiều ngành sản xuất như xây dựng, vật liệu xây dựng, ảnh hưởng đến an toàn của hệ thống ngân hàng và ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô", ông Dũng lo ngại. Do đó, theo người đứng đầu ngành xây dựng, vấn đề trước mắt là cần phải quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Hiện cả nước có 2.399 dự án và khoảng 71.000 ha đất cho bất động sản. Riêng Hà Nội có 368 dự án với khoảng 20.000 ha cho địa ốc, trong đó những dự án đang triển khai chiếm khoảng 40%. Hàng tồn kho cả nước lên tới 16.469 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng, và hơn 25.800 m2 nhà văn phòng cho thuê.
Thị trường bất động sản bộc lộ điểm yếu khi sản phẩm bất động sản chủ yếu là hàng cao cấp và hàng trung bình, còn sản phẩm cho người thu nhập thấp lại rất ít. Nhà diện tích vừa, nhỏ, giá rẻ phù hợp với đại đa số người dân còn thiếu. Vốn cho các dự án bất động sản chủ yếu dựa vào vay ngân hàng và huy động từ tiền mua nhà. Điều này dẫn đến khi hàng không bán được, thị trường đóng băng thì nợ xấu bất động sản tăng cao và gây khó khăn.
Đại biểu Nguyễn Hồng Sơn, thành phố Hà Nội cho rằng, hiện doanh nghiệp còn gặp khó do chưa được thụ hưởng giảm tiền thuê đất do thủ tục phức tạp. Cụ thể, ông Sơn giải thích, để được hưởng giảm tiền thuê đất 50%, doanh nghiệp phải có sổ đỏ. Trong khi đó rất nhiều khu vực sản xuất của các doanh nghiệp chưa được cấp sổ đỏ do vướng quy hoạch. "Hằng năm các doanh nghiệp vẫn phải nộp tiền thuê đất đầy đủ, nhưng vì thiếu thủ tục từ phía Nhà nước, nên chính họ không được giảm theo quy định hỗ trợ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội đề ra", ông Sơn phản ánh.
Trong khi đó, giá đất hằng năm theo giá thị trường lại tăng rất cao, có những khu vực tăng gấp 5, 6 lần so với năm trước. "Điều này đã làm cho doanh nghiệp đã khó khăn lại càng thêm khó khăn", ông Sơn nói.
Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, Bộ Xây dựng đề xuất cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán, cho thuê nhà ở.
Ngân hàng Nhà nước cần mở rộng tín dụng cho vay đối với nhà đầu tư và người mua nhà để ở, nhất là người mua nhà ở xã hội. Bộ trưởng Dũng cũng đề nghị Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép miễn, giảm thuế VAT cho các hộ gia đình cá nhân mua nhà xã hội và mua nhà thương mại để ở lần đầu. Doanh nghiệp đầu tư nhà xã hội được hưởng ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức cao nhất. Để giảm hàng tồn kho, các dự án phát triển nhà ở xã hội phải chủ yếu dùng những vật liệu trong nước, không phải vật liệu cao cấp của nước ngoài.
"Chính phủ đang tập trung hoàn thiện những văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý đầu tư xây dựng nói chung và phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản để tăng cường sự kiểm soát thống nhất về quy hoạch và theo kế hoạch", Bộ trưởng Dũng khẳng định.
