Donguyen (Danlamabao) - Sắp tới đây, chính phủ Việt Nam tung ra gói giải pháp cứu thị trường bất động sản, gói giải pháp tài chính. Có hai câu hỏi đặt ra ở đây:
1. Trọng tâm gói giải pháp này là gì? Có thành công hay không? và,
Về câu hỏi thứ nhất:
Trọng tâm của gói giải pháp này chính là bơm tiền cho vay để mua nhà, dưới hình thức hỗ trợ lãi suất. Ngoài ra các giải pháp kèm theo như giảm thuế, giản thuế, miễn thuế thật không đáng kể khi bản thân doanh nghiệp bất động sản không chỉ kinh doanh lỗ mà thậm chí doanh thu còn èo uột.
Để trả lời cho vế hai của câu hỏi thứ nhất, chúng ta phải truy xét rõ gốc gác nguyên nhân gây nên sự đóng băng thị trường bất động sản, để từ đó làm căn cứ xem xét tính hữu hiệu của gói giải pháp này. Ở đây, có hai nguyên nhân chính gây nên sự đóng băng thị trường bất động sản.
Thứ nhất, thặng dư quá nhiều sản phẩm không đáp ứng đúng với nhu cầu của thị trường, chứ không hẳn là cung vượt quá cầu như chúng ta thường nghĩ, vì điều đó hiển nhiên chúng ta hiểu rằng là, các sản phẩm tạo ra đáp ứng đúng với nhu cầu thị trường và khủng hoảng là do vượt trội về số lượng. Mà bản chất không phải vậy. Có hai sản phẩm chính mà thị trường bất động sản đang thừa thãi hiện nay là nhà ở/ khu nhà ở có giá bán vượt trội so với thu nhập người dân và các văn phòng cao ốc cho thuê. (Tôi không phân biệt khu dân cư cao cấp hay căn hộ cao cấp, vì ngay cả sản phẩm bình dân cũng đã có mức giá khó tiếp cận của đa số người có nhu cầu thực). Việt Nam có một nền kinh tế nhỏ bé, qui mô thương mại không quá lớn để hấp thụ hết các sản phẩm văn phòng và cao ốc cho thuê. Thu nhập người dân cũng không có khả năng mua các sản phẩm trên ngay cả ở tình trạng tiền mặt hay cho vay không lãi suất. (Một căn hộ bình dân hiện nay có mức giá khoảng 1 tỷ đồng (10-15tr/m2, diện tích 75-100m2) tức khoảng 50.000 USD so với mức thu nhập bình quân đầu người là 1.300 USD/năm. Mất đến 38 năm tiết kiệm không chi tiêu, trong khi tại Hoa Kỳ với thu nhập bình quân đầu người tầm khoảng 47.000 USD và giá căn hộ dành cho 5 người ở thoải mái chỉ tầm giá 150-200 ngàn USD. Tức họ chỉ mất có 4 -5 năm tiết kiệm để mua một căn hộ, không chi tiêu).
Thứ hai, lạm phát về giá sản phẩm. Những năm gần đây, trước khi xảy ra khủng hoảng thị trường bất động sản, Việt Nam luôn có mức lạm phát ở mức hai con số và đỉnh điểm mức lạm phát đạt đến 28%. Khi đó, không chỉ các ngành nghề khác phải đối mặt với lạm phát, khó khăn về nguyên liệu do giá tăng cao mà ngay trong ngành thị trường bất động sản cũng không tránh khỏi. Vùng giá xi măng, sắt thép, lao công, vật liệu liên tục nhảy múa. Tức, giá nhà đất hiện nay đang đứng trên bong bóng của những năm trước. Trong khi nền kinh tế đang đối diện với nguy cơ khủng hoảng tài chính - ngân hàng, mất cân bằng vĩ mô, nợ quốc gia tăng cao, nền sản xuất trì trệ và có đến hàng loạt doanh nghiệp phá sản, lao động thất nghiệp ngày càng gia tăng. Thì thị trường bất động sản vẫn đang đong đưa, cố thủ với các sản phẩm không chịu bán hạ giá.
Trong mức giá ấy, bao hàm cả những con số lạm phát của những năm trước. Nên chắc chắn không thể trông cậy vào giới đầu tư ăn xỗi ở thì, đầu tư ngắn hạn, san sẻ bớt một phần “gánh nặng”, vì họ không dám mua vào những quả bong bóng ấy, và thực sự, những kẻ ăn xỗi ở thì kia mới thực sự là người có sự rủng rỉnh tiền bạc. Mặt khác thì nó đã vượt xa mức thu nhập của xã hội để người có nhu cầu thực mua vào.
Vậy, gói giải pháp này có thành công hay không?
Không phải là một kết luận vội vàng, hay chỉ là một dự đoán xuông. Căn cứ vào hai nguyên nhân trên thì tôi chắc chắn một điều là không. Trừ phi, giá của nó giảm xuống 30 – 50%, thì may ra có thể sẽ bán bớt được một lượng hàng tồn kho.
Theo báo cáo chính thức, chỉ tính riêng tại TP HCM thì tính đến hết năm 2011 có đến 35 ngàn căn hộ đã hoàn thành đang chờ người mua, chưa tính đến số lượng lớn các nền đất chờ xây dựng, hay những căn hộ bị đầu cơ và nằm chờ hàng tháng nay. Trong đó, chỉ có khoảng 25% là căn hộ bình dân có giá bán 10 – 15tr/m2 và có đến khoảng ¾ là số căn hộ từ trung bình đến cao cấp.
Việc chính phủ Việt Nam tung ra gói cứu trợ này nhằm hỗ trợ về lãi suất cho người mua với ý tưởng nhỏ một giọt đường “ru” một đàn kiến sẽ không thể thành công. Mà ngay cả thành công cũng sẽ tạo ra một quả bong bóng to hơn trong nền kinh tế, khi qui mô nền kinh tế nhỏ bé, phụ thuộc vào đầu tư nước ngoài lại có tỷ trọng đầu tư vào thị trường bất động sản quá lớn.
Bản chất của gói giải pháp này là cứu nhóm lợi ích đang nằm kẹt tại đây.
Bản thân trị giá gói cứu trợ chỉ khoảng tối đa 40 ngàn tỷ đồng thì không thấm thía vào đâu với cục nợ xấu mà toàn hệ thống ngân hàng đang dính vào khi tham gia thị trường bất động sản dưới nhiều hình thức (cho vay, liên kết, ủy thác, đầu tư cổ phiếu,..).
Do đó, chiến thuật nhỏ một giọt đường ru một đàn kiến là giải pháp đang được lãnh đạo Hà Nội toan tính để làm, mong muốn có thể bẫy được bất kỳ ai. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, muốn bán được sản phẩm thì phải hạ giá, và hạ giá cực khủng, chứ với ý nghĩ không chịu lỗ, hoặc muốn bảo toàn vốn và đẩy hết rủi ro qua tay người khác là không thể. Vì mức giá đó bao gồm cả những con số lạm phát tồn đọng trong nhiều năm cộng dồn lại. Tức giá nhà đang nằm trên quả bong bóng về giá, chứ không phải là mức giá trị thật mà xã hội có thể chấp nhận và chi trả.
Nhóm lợi ích đang bị kẹt trong tảng băng bất động sản này muốn sự dụng giải pháp “đu hai đầu dây” lấy tiền của ngân sách nhà nước kích thích tiền trong dân để giải thoát. Tiền ngân sách + tiền từ dân.
Đối với câu hỏi thứ hai. Vấn đề của nền kinh tế hiện nay là gì?
Tuy có nhiều điểm vĩ mô phải giải quyết. Nhưng có thể trả lời ngay rằng, vấn đề hiện nay của nền kinh tế Việt Nam là nợ nần và thất nghiệp.
Giải quyết nợ nần hiện nay đang là vấn đề nan giải đối với lãnh đạo Hà Nội khi các khoản vay trong và ngoài nước sắp tới kỳ đến hạn, cũng như khó mạo hiểm để in thêm tiền. Việc vay đầu này đắp đầu kia không tạo ra triển vọng tươi sáng đối với chính phủ Việt Nam. Vì nó chỉ làm phình to thêm các khoản nợ.
Giải quyết thất nghiệp là giải quyết hiện trạng đầu tư đang suy giảm dần trong bối cảnh hiện nay. Những bất ổn vĩ mô trong nước và toàn cầu, hay chính sách điều hành hay có sự thay đổi, tầm thấp (như duy trì hiện trạng các tập đoàn nhà nước và những chính sách quản lý mang tính chắp vá “buộc phải” kèm theo) không chỉ làm giảm các gói đầu tư từ nước ngoài, mà còn làm giảm niềm tin trong dân chúng muốn giải vốn để đầu tư thêm hay mở rộng hoạt động làm ăn. Do đó, vấn đề thất nghiệp sẽ còn kéo dài cho đến khi có sự “cải cách triệt để” diễn ra.
Nói thêm, hệ lụy của nạn thất nghiệp, nghèo đói tại Việt Nam là chưa lớn hay khó nhìn thấy vì Việt Nam đang trước đây còn là quốc gia có tỷ trọng nông nghiệp cao, cái ăn cái uống không ảnh hưởng nhiều. Nhưng trong một vài năm gần đây, những biểu hiện trên bề nổi xã hội đã bộc lộ dấu hiệu cho thấy vấn nạn này cũng đã tới cái ngưỡng của nó. Đất nông nghiệp bị thu hẹp dần và một bộ phận dân cư từ những khu vực đó bị tách ra khỏi cuộc sống kinh tế nông-lâm nghiệp, hiện nay họ đang có những phản ứng nhất định trong xã hội khi kinh tế suy thoái và không có việc làm gia tăng.
Cuối cùng, tôi muốn nhắn nhủ rằng:
Khi mỗi ngày trôi qua chúng ta đều phải chứng kiến quá nhiều sự lừa gạt và dối trá trong một xã hội mục rữa và thối nát thì hãy cùng nhau cất lên tiếng nói của sự thật.
